রিয়েল এস্টেট বাজারে নতুন মোড়কে পুরনো খেলা

0

ভারতে রিয়েল এস্টেট ব্যবসার বাজারের আয়তন আনুমানিক ১০০ বিলিয়ন মার্কিন ডলার। যা জিডিপির প্রায় ৫ শতাংশ। এই বাজারের ক্রেতা-বিক্রেতার মধ্যস্থতাকারী বা ব্রোকারেজের গুরুত্বও নেহাত কম নয়। ৫.৫ বিলিয়ন মার্কিন ডলারের বেশি। এরজন্য ক্রেতা বিক্রেতাদের অনেক ঝক্কি পোহাতে হলেও বলতেই হচ্ছে যে এটি একটি অত্যন্ত লাভজনক ব্যবসা।

আট বছরের বেশি সময় ধরে অনলাইন ব্যবসায় থাকার পর সম্প্রতি অফলাইন ব্যবসায় হাত পাকিয়েছি। কিন্তু কিছু সমস্যা থাকলেও অনলাইন রিয়েল এস্টেট ব্যবসার ভবিষ্যৎ বেশ উজ্জ্বল। ভবিষ্যতে বর্তমান এবং নতুন ব্যবসায়ীদের জন্য সমান লাভদায়ক হবে এই ক্ষেত্র।

মার্কিন অর্থনীতিতে মন্দার পর ভারতের রিয়েল এস্টেট বাজারের চরিত্রও বদলাতে শুরু করেছে। বিশেষ করে ক্রেতাদের মধ্যে বড়সড় বদল এসেছে। সেই কথা মাথায় রেখে ব্যবসায়ীরা যদি ব্যবসার চরিত্র না বদলান তবে বাজারে টিকে থাকা সম্ভব হবে না তাঁদের পক্ষে।

সবথেকে বড় পরিবর্তন এসেছে প্রচলিত ধ্যানধারনায়। এক দশকেরও বেশি সময় ধরে বিশেষজ্ঞরা বলে আসছিলেন যে এই বাজারে বিনিয়োগকারী এবং ক্রেতার অনুপাত ৭০:৩০। কিন্তু সেই ধারণা আমূল বদলে গেছে। বর্তমানে এই অনুপাত দাঁড়িয়েছে ৩০:৭০। ফলে বাজারে বিপুল পরিমাণ ইনভেন্ট্রি বা স্টক অবিক্রিত থেকে যাচ্ছে।

অথচ আমরা ভারতীয়রা সকলেই কিন্তু নিজের একটা বাড়ি চাই। তা সত্ত্বেও এই উদ্বৃত্ত থাকার ঘটনা ‌যথেষ্ট উদ্বেগজনক। বিল্ডারদের দূরদর্শিতার অভাবই যে এর অন্যতম প্রধান কারণ তা বলতে কোনও দ্বিধা নেই। অনেক বিনিয়োগকারীই এর ফলে তাঁদের বকেয়া ইনস্টলমেন্ট দিচ্ছেন না বা দেওয়া বন্ধ করবেন। বাধ্য হয়ে বিল্ডাররা অবশিষ্ট স্টক বেচে দিচ্ছেন। ফলে রিয়েল এস্টেট শিল্পের অন্দরে ক্ষমতার সমীকরণই বদলে যাচ্ছে।

গ্রাহকদের কাছে কিন্তু বাড়ি কেনার সিদ্ধান্ত সবসময়েই অত্যন্ত কঠিন কাজ। ‘আগামী সপ্তাহে দাম বাড়বে’ বলে বাড়ি বেচার কৌশল এখন তাই পুরানো হয়ে গেছে। কারণ বাজার আজ আর বিক্রেতারা নন, ক্রেতারাই নিয়ন্ত্রণ করেন। অবিলম্বে বিক্রয় পদ্ধতিতে বদল আনা তাই আশু প্রয়োজন।

বছর কয়েক আগে একই পরিস্থিতি ছিল চিনের। সেখানে দু‍’বছর ধরে একেবারে নতুন নীতি নিয়ে বাজারে নেমেছে রিয়েল এস্টেট ব্যবসায়ীরা। চিনের অর্থনীতি এবং রিয়েল এস্টেট সেক্টরের ধীর গতির সঙ্গে ‌যুতসই পদ্ধতিই তাঁরা অনুসরন করছেন এবং সাফল্যও পাচ্ছেন।

রিয়েল এস্টেটে ঝঁকিপূর্ণ মূলধন বা ভেঞ্চার ক্যাপিটাল বিনিয়োগের একটা রেওয়াজ রয়েছে ভারতে। আর তাতে ধীরে ধীরে গা-ঝাড়া দিচ্ছে এদেশের বাজারও। আগামী ৬ মাস থেকে এক বছর রিয়েল এস্টেটে বিনিয়োগ বাড়ার এই ট্রেন্ড বজায় থাকবে বলেই আমার মনে হয়।

আগামী দিনে ৯৯একরস্ এবং ম্যাজিকব্রিকসের মতো সংস্থাকে কঠিন প্রতিযোগিতার মুখে ফেলবেন নতুন ব্যবসায়ীরা। সেকথা মাথায় রেখে এখন থেকে ইনভেনট্রি মজুতের তোড়জোড় শুরু করতে হবে বিনিয়োগকারীদের যাতে হরেক কিসিমের বিকল্প ক্রেতাদের সামনে তুলে ধরা যায়।

সম্প্রতি স্টার্টআপরা ক্রেতা টানতে আকর্ষণীয় অফার দিচ্ছেন। যেমন, রেন্টাল, জিরো ব্রোকারেজ প্ল্যাটফর্ম, ব্রোকার নেটওয়ার্ক প্রভৃতি। সেক্ষেত্রে ব্রোএক্স, আইআরএক্স, রেক্সপ্রপ-এর মতো সংস্থাগুলির ভবিষ্যৎ উজ্জ্বল। কিন্তু তাদেরও আয় নীতি আরও স্পষ্ট করতে হবে। অন্যদিকে, আবাসন নির্মাণের ক্ষেত্রে ছাপ ফেলছে অ্যাপার্টমেন্ট আড্ডা এবং কমন ফ্লোর-এর মতো অনলাইন সাইট। তবে তারা বাণিজ্যিক প্রকল্পে কতটা স্বচ্ছন্দ্য সেটা দেখার আগ্রহ রইল।

আসলে অনলাইন রিয়েল এস্টেটের ব্যবসায়ীরা ঘন ঘন খেলার নিয়ম পরিবর্তনের চরিত্র সম্পর্কে ওয়াকিবহাল। পরিবর্তন ছাড়া এই শিল্পের সব খেলোয়াড়ই যে ক্ষণস্থায়ী সেটাও তাঁরা ভালই জানেন।

খেলা তো সবে শুরু।

লেখক সম্পর্কে দু-কথা

ভারতে অনলাইন রিয়েল এস্টেট ব্যবসার অন্যতম অগ্রণী হলেন প্রশান আগরওয়াল। ২০০৭ সালেই তিনি আঁচ করেছিলেন ইন্টারনেট কতটা প্রভাব ফেলতে পারে মানু।ষের জীবনে। ভারতের অন্যতম বৃহৎ রিয়েল এস্টেট লেনদেনের প্ল্যাটফর্ম প্রপটাইগার ডট কম-এর প্রতিষ্ঠাতা প্রশান।

(এই প্রচ্ছদে প্রকাশিত মতামত সম্পূর্ণভাবেই লেখকের। এরসঙ্গে ইওরস্টোরির দৃষ্টিভঙ্গির কোনও যোগ নেই।)

অতিথি লেখক

অনুবাদ শিল্পী চক্রবর্তী